Spoločenstvo vlastníkov je právnická osoba, ktorá spravuje spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, nebytové priestory, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, príslušenstvo a priľahlý pozemok vrátane ich údržby a obnovy. Spoločenstvo zabezpečuje plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome. Spoločenstvo môžu založiť aj vlastníci bytov a nebytových priestorov viacerých domov.
Právna úprava spoločenstva vlastníkov je zachytená v § 7 zákona č. 182/1993 Z. z. Konanie o registrácii sa začne dňom, keď je správnemu orgánu doručený návrh na zápis do registra, ktorý obsahuje všetky náležitosti. Správny orgán do troch dní po zápise do registra zašle spoločenstvu jedno vyhotovenie zmluvy o spoločenstve, na ktorom vyznačí deň vykonania zápisu do registra. Do registra sa zapisuje aj zmena alebo zánik zapisovaných skutočností.
Zrušenie a likvidácia spoločenstva
Zmluva so správcom nemusí byť uzatvorená už v čase rozhodovania o zrušení spoločenstva. Preto odporúčame rozhodnúť o zrušení spoločenstva k dátumu vzdialenému minimálne 2 týždne, nech sa v medzičase stihne uzavrieť zmluva o výkone správy s novým správcom. Ak sa rozhodne o zrušení spoločenstva k dátumu, kedy zmluva so správcom uzatvorená nie je - jedná sa o neplatné rozhodnutie o zrušení spoločenstva.
Podľa § 7d ods. 4 ZvB: „Spoločenstvo zaniká ku dňu výmazu z registra. Jeho zániku predchádza zrušenie s likvidáciou alebo bez likvidácie. Likvidácia sa nevyžaduje, ak majetok spoločenstva prechádza na iné spoločenstvo po zlúčení, rozdelení alebo splynutí. V registri sa vykoná výmaz zaniknutého spoločenstva a zápis spoločenstva vzniknutého splynutím k tomu istému dňu.
Pred zrušením spoločenstva je potrebné uzatvoriť zmluvu o výkone správy so správcovskou spoločnosťou, ktorá bude vykonávať správu bytového domu v čase, keď tak už nebude robiť spoločenstvo. Zmluva musí obsahovať odkladaciu podmienku, že účinnosť nadobudne až po vstupe bytového domu do likvidácie. Odkladaciu doložku je možné naformulovať aj spôsobom, že zmluva o výkone správy so správcom je účinná k určitému dátumu, pričom k tomu dátumu je potrebné zapísať vstup spoločenstva do likvidácie. Uvedené skôr neodporúčame, keďže nie je možné predpokladať v každom konaní hladký administratívny proces. Taktiež sa môžu vyskytnúť prekážky na strane úradu.“
„Zároveň je potrebné zdôrazniť, že spoločenstvo vstupuje do likvidácie vyznačením likvidátora do registra podľa § 7 ods. 9 písm. a) zákona o vlastníctve bytov. Z uvedeného dôvodu až do okamihu vstupu do likvidácie musia orgány spoločenstva vykonávať svoju činnosť v plnom rozsahu, pretože neexistujú žiadne zákonné obmedzenia ich právomocí.
Z hlasovania sa vypracuje zápisnica, ktorej súčasťou je uznesenie a prezenčná listina. Hlasovanie o správcovskej spoločnosti, resp. Odporúčame pri zvolávaní schôdzí, hlasovaniach a iných súvisiacich úkonov sa riadiť striktne dikciou zákona a zmluvou o spoločenstve.
Likvidátorom môže byť buď správca konkurznej podstaty, alebo iná fyzická osoba - spravidla sa vyžaduje, aby ním bol vlastník bytu v danom dome. Likvidátor podá návrh na vstup spoločenstva do likvidácie a vyhotoví mimoriadnu účtovnú závierku ku dňu predchádzajúcemu vstupu do likvidácie.
Podľa § 7 ods. 9 písm. a): „V registri sa ďalej vyznačí vstup spoločenstva do likvidácie vrátane mena, priezviska a adresy trvalého pobytu likvidátora.“ Samotným vyznačením likvidátora do registra sa začína likvidácia spoločenstva.
Podľa § 7d ods. 5 ZvB: „Fond prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia môže likvidátor použiť len na účely podľa tohto zákona. Podľa § 73 z. č. 513/1991 Obchodný zákonník (ďalej len „OBZ“): „Likvidátor oznámi vstup spoločnosti do likvidácie všetkým známym veriteľom. Likvidátor následne zverejní v obchodnom vestníku vstup spoločenstva do likvidácie, o čom je povinný informovať príslušný okresný úrad.
Ku dňu skončenia likvidácie, najneskôr však 6 mesiacov po oznámení o vstupe do likvidácie zostaví likvidátor účtovnú závierku a predloží ju zhromaždeniu spolu s konečnou správou o priebehu likvidácie (je oprávnený na tento účel zvolať zhromaždenie) a v rovnakej lehote likvidátor vyhotoví návrh na rozdelenie likvidačného zostatku. Ak sa po opakovanej výzve likvidátora ku konečnej správe a účtovnej závierku nevyjadrí určený počet vlastníkov považujú sa za schválené uplynutím 1 mesiaca od doručenia opakovanej výzvy. Zo zhromaždenia sa vypracuje zápisnica a prezenčná listina.
Posledným krokom je výmaz z registra. Okresný úrad po predložení dokumentov vykoná výmaz a písomne oznámi likvidátorovi deň, ku ktorému bol výmaz z registra vykonaný. „Ku dňu skončenia likvidácie zostaví likvidátor účtovnú závierku a predloží ju zhromaždeniu vlastníkov spolu s konečnou správou o priebehu likvidácie. Likvidátor je oprávnený zvolať zhromaždenie spoločenstva na účel predloženia účtovnej závierky a konečnej správy. správu o likvidácii s účtovnou uzávierkou (§ 75 Obchodného zákonníka).
Proces uzatvárania obchodu s nehnuteľnosťami – vysvetlený právnikom špecializujúcim sa na nehnuteľnosti
tags: #justicna #akademia #vlastnictvo #bytov
